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제   목 2017년 상반기, 2017년 하반기 달라지는 부동산제도(부동산114 제공)
작성자 동국대학교 행정대학원 등록일 2017-07-20 오전 12:21:57
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부동산114가 올해 하반기에 달라지는 부동산 관련 제도를 제시했다. 다시 정리해 본다.


◆ 지역주택조합원 공개모집·신고제 의무화
주택조합 제도 개선을 주 내용으로 개정된 ‘주택법’ 시행령 및 시행규칙이 지난 3일부터 시행에 들어감에 따라 지역주택조합 또는 직장주택조합 추진위원회가 조합원을 모집할 때는 반드시 관할 지방자치단체에 신고해야 한다.

또 종전에는 주로 신문이나 인터넷 등의 광고로 조합원을 모집했으나 이제는 조합설립인가(변경인가 포함)를 받기 위해 조합원을 모집하는 경우 해당 지역 일간신문이나 관할 지자체 홈페이지를 통해 공개 모집을 해야 한다.


◆ 실거래가 허위신고 제보하면 포상금 지급
부동산 실거래가 허위신고 등에 대한 신고포상금액, 지급방법 및 절차 등을 규정한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 시행령 및 시행규칙 개정안이 시행(2017년 6월 3일)에 들어감에 따라 다운계약 등 실거래가 위반 사례를 신고하는 제보자는 최대 1000만 원의 포상금을 받는다.

신고자에 대한 포상금은 과태료 부과금액의 20%로 하되 1000만 원 한도로 지급된다.

포상금을 받고자 하는 사람은 포상금 지급신청서를 작성해 해당 시장·군수 또는 구청장 등 지방자치단체장에게 제출해야 하며 신고를 통해 위반행위자에 대해 과태료가 부과된 경우 지자체장이 포상금을 지급한다.

하나의 사건에 2명 이상이 공동으로 신고하는 경우 원칙적으로 포상금을 균등하게 배분하되 포상금을 지급받을 사람들이 배분 방법에 대해 미리 합의한 경우에는 그 방법에 따른다.

이와 함께 공인중개사가 부동산 거래계약 해제신고를 하려면 일일이 거래당사자의 서명과 날인을 받아야 했으나 앞으로는 중개사의 서명 또는 날인만으로도 신고관청에 신고가 가능하다.


◆ 분양권 전매금지, 강남4구에서 서울 전역으로 확대
‘6·19 부동산 대책’에 따라 서울의 분양권 전매제한기간이 강화됐다.

강남권 4개구(강남·서초·송파·강동) 이외 21개구 민간택지에 적용되는 전매제한기간이 현행 1년 6개월에서 소유권이전등기시까지로 연장된 것이다.

사실상 서울 모든 지역에서 신규 분양 아파트의 분양권 전매가 금지된 셈이다. 6월 19일 이후 입주자 모집공고를 하는 단지가 적용 대상이다.


◆ 조정 대상지역 LTV·DTI 10%p씩 강화, 잔금대출 DTI 적용
LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 완화 정책의 효력이 7월 말 일몰시한을 맞는다.

정부는 부동산 경기 활성화를 위해 지난 2014년 8월에 금융 규제를 완화한 바 있다. LTV는 전국 동일하게 70%로, 수도권에만 적용하는 DTI는 60%로 상향 조정한 것이다.

그러나 ‘6·19 부동산 대책’에 따라 조정 대상지역(하단 표 참고)의 경우 7월 3일부터 LTV, DTI 규제 비율이 10%포인트씩 강화된다.

LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 낮아지는 것이다.

또 아파트 집단대출의 일부인 잔금 대출에 대해서도 DTI를 50%로 신규 적용한다.

집단대출은 시행일(2017년 7월 3일) 이후 입주자 모집 공고분부터 적용된다.

다만 이미 공고된 주택도 시행일 이후 분양권이 전매된 경우에는 강화된 규제가 적용된다.

한편 조정 대상지역이 아닌 곳은 종전 완화된 LTV, DTI 조치가 1년 더 연장된다.


집주인이 사는 다가구주택도 민간임대 등록 가능
다가구주택은 법적으로 단독주택으로 분류돼 집주인이 거주하면서 다른 층이나 실을 임대하면 민간임대주택으로 등록할 수 없다. 그러나 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안(2017년 7월18일 시행)에 따라 앞으로는 다가구주택에 집주인이 같이 사는 경우라도 일반형 임대사업자로 등록할 수 있게 된다.

이렇게 되면 집주인은 양도소득세 등 세금 감면 혜택을 누릴 수 있게 된다.

아울러 세입자는 연 5%인 임대료 증액제한과 단기 4년, 장기 8년 등 임대의무기간 등의 법적인 임차인 보호를 받을 수 있다.


◆ 공인중개사, 건물 내진 성능·여부 설명 의무화
‘공인중개사법 시행규칙’이 개정돼 7월 31일부터 시행에 들어간다.

이에 따라 공인중개사는 집이나 사무실 등을 매매, 또는 임대차 계약 시 건축물대장을 참고해 건물의 내진설계가 돼 있는지, 내진 능력은 어느 정도인지를 법정서식인 중개대상물 확인·설명서에 기재하고 계약자에게 충실히 설명해야 한다.

공인중개사가 내진설계 여부나 내진능력 정보를 기재하지 않거나 잘못 작성하면 400만 원의 과태료를 물어야 한다.


◆ 부동산 전자계약 시스템 , 전국 확대 시행

부동산 전자계약시스템은 부동산을 거래할 때 종이계약서가 아닌 스마트폰이나 PC로 부동산매매·임대차계약을 체결하는 것이다. 이 시스템은 2017년 2월 서울시 서초구에서 처음 도입된 뒤 8월부터는 서울 전 지역에서 시범사업이 진행 중에 있다. 서울시·경기도·6개 광역시·세종시 등에서 시행하고 있는 부동산 전자계약시스템이 오는 8월부터 전국으로 확대될 예정이다.

이 시스템에 의해 계약서가 정부 지정 전자문서보관센터에 무료 보관되기 때문에 계약서 위·변조, 이중계약 같은 사고를 방지한다. 실거래가 신고와 임차인의 확정일자가 자동으로 이뤄져 주민센터를 방문할 필요가 없다.


조정 대상지역 내 재건축조합원 주택 공급 수 제한
6·19 부동산 대책에 따라 재건축조합원에게 공급하는 주택 수가 제한된다.

현재 재건축조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택, 과밀억제권역 외 지역은 소유 주택 수만큼 분양받을 수 있다.

그러나 앞으로는 과밀억제권역 여부와 상관없이 조정 대상지역은 조합원당 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용된다.

다만, 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택이 허용된다.

예컨대 기존 주택 면적이 140㎡인 경우, 재건축 조합원분으로 59㎡를 분양받으면 81㎡까지 한 채 더 분양받을 수 있다는 의미다.

‘도시 및 주거환경정비법’을 개정해 올 하반기(9~10월) 중에 시행될 예정으로, 법 시행일 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용 대상이다.


◆ 아파트 하자보수 미루면 지자체장이 시정명령
살고 있는 공동주택에 누수 등 하자가 있는데도 사업주체가 정당한 사유 없이 하자보수에 응하지 않는 경우 지방자치단체의 장이 시정명령을 할 수 있게 된다.

이 같은 내용을 담은 ‘공동주택관리법’ 시행령 개정안이 오는 10월 19일부터 시행된다.

지금까지는 아파트 등 공동주택의 하자가 발견돼 입주자가 수리를 요청하더라도 시공사 등이 차일피일 미루면 강제할 방법이 없었으나 이번 개정안 시행으로 입주민의 불편이 줄어들 전망이다.

이와 함께 국토부에 공동주택 관리비리 신고센터를 설치해 관리비 비리를 집중 단속한다. 신고센터는 조사에 필요하다고 판단할 경우 지자체 담당 직원을 현장에 파견하도록 요청할 수 있다.


◆ 내진설계 의무 대상, 연면적 200㎡ 이상 건축물로 확대
지진 피해를 줄이기 위해 이르면 내진설계 의무 대상이 종전 연면적 500㎡ 이상의 건축물에서 200㎡ 이상의 건축물로 확대된다.

단, 목구조 건축물은 상대적으로 지진에 강하므로 종전과 같이 500㎡ 이상인 경우에만 내진설계를 하면 된다.

단독주택과 공동주택 등 모든 신축 주택도 연면적에 상관없이 내진 설계 의무 대상이 된다.

이 같은 내용을 담은 건축법 시행령 개정안이 관계기관 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 올해 8월쯤 공포될 예정이다.

한편 지난 1988년 6층 이상의 건축물에 대해 내진설계를 의무화한 이후 그 대상이 계속 확대돼 올해 2월에는 층수 기준으로 2층 이상 건물이 모두 내진설계 대상이 됐다.


재건축 초과이익환수제 유예 종료
2017년 12월 말을 기점으로 재건축 초과이익환수제 유예가 종료된다. 이 후 재건축 시장의 큰 이슈로 작용할 수 있을 것이다. 

2017년 12월 31일까지 관리처분인가를 신청하지 않은 재건축 단지는 2018년부터 재건축초과이익환수제의 적용 대상이 된다.

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익이 한 가구당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다.

재건축초과이익환수제는 부동산 경기가 과열양상을 보였던 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고 이어 2006년 9월부터 전국으로 확대되었다. 그러나  2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 부동산 시장을 위축시킨다는 우려에 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예했고 이어 다시 2017년 말까지 유예기간을 추가로 연장했다.

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비사업용토지 장기보유특별공제 기산일 조정 

올해 세법개정안이 통과돼 비사업용토지에 대한 양도소득세 장기보유특별공제 기산일이 현행 2016년 1월 1일에서 ‘취득일’로 조정됐다. 비사업용토지의 양도소득세는 기본세율에 10%p를 추가로 과세하되 대신 장기보유특별공제를 적용하고 있다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유시 최소 10%에서 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도차익을 공제해주는 규정이다. 현행 소득세법은 비사업용토지를 양도하면 취득시기와 상관없이 2016년 1월 1일 취득한 것으로 간주해 2018년까지는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다.


◆ 2000만 원 이하 임대소득 과세 2년 유예 

연간 2000만 원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세가 2년 더 연장돼 2019년부터 적용된다. 연간 임대소득이 2000만 원 이하인 2주택자의 경우 필요경비(임대소득의 60%)와 기본공제 400만 원을 공제한 금액에 14%의 단일세율로 분리과세하는 것이다. 또 전용면적 60㎡ 이하, 기준시가 3억 원 이하 소형주택의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다. 다만 소형주택 기준은 전용 85㎡에서 60㎡로 축소됐고 2017년부터 적용된다.


◆ 양도소득세 최고 세율구간 신설 

양도소득세의 최고 세율구간이 38%에서 40%로 신설된다. 2016년까지는 과세표준이 1억5000만 원 초과 시 38%의 세율이 적용됐지만 2017년부터는 한 단계 세율 구간이 새로 생겨 과세표준 5억 원 초과 시에는 40% 세율로 과세된다.


◆ 집단대출 시 잔금 대출에도 규제 도입 

1월1일부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금 대출시 여신심사 가이드라인이 적용된다. 소득증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 한다. 또 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치, 분할상환 원칙이 적용된다.


◆ 청약가점제 자율화 조치 시행 

전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 40%를 의무 적용해 온 청약가점제 비율이 2017년부터 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만 11·3 부동산대책에 따라 청약 조정 대상지역에 포함된 37개 시·구에 대해서는 현행 40%가 유지된다. 37개 시·구는 서울 25개구, 경기 과천과 성남 공공택지 및 민간택지 아파트, 그 외 경기도 하남시, 고양시, 남양주시, 화성시 및 세종시의 공공택지 아파트, 부산 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구 민간택지 아파트다.청약가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등의 항목에 따라 점수(84점 만점)를 매겨, 높은 점수 순서로 청약자를 정하는 것으로 지난 2007년 9월 도입됐다. 그러나 주택 경기 침체로 2013년에 전용 85㎡ 초과 주택에 대해 가점제가 폐지됐고, 전용 85㎡ 이하 주택은 가점제 의무 적용비율이 75%에서 40%로 낮춰진 바 있다. 


◆ 아파트 리모델링 동의율 80%→75%로 완화 

아파트 등 공동주택 단지 전체 구분소유자(집주인)의 75%만 동의해도 리모델링 사업 추진이 가능해진다. 현행 리모델링 사업을 위해선 50% 이상의 동(棟)별 집주인 동의와 80% 이상의 단지 전체 집주인 동의가 필요하다. 단지가 아닌 일부 동만 리모델링하는 경우에는 해당 동 집주인의 75% 이상 동의를 받으면 리모델링이 가능하도록 하는 내용도 개정안에 담겼다. 개정안은 2016년 11월 22일 예고했으며 2017년 1월에 공포·시행된다.


◆ 2층 이상 건축물 내진 설계 의무화 

내진 설계 의무 대상이 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 확대된다. 관련 내용을 담은 ‘건축법 시행령’ 개정안이 2016년 9월 입법예고된 가운데 2017년 1월경 시행될 예정이다. 한편 국내에 내진 설계가 의무규정이 도입된 것은 1988년으로 당시 적용 대상은 ‘6층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상의 건축물’이었으며 이후 대상이 점차 확대되고 있다. 


◆ 제로에너지건축물 인증제 시행 

2017년부터 1월 20일부터 ‘제로에너지건축물’ 인증제가 시행된다. 제로에너지건축물이란 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화한 건축물을 말한다. 인증대상은 주택·업무시설이나 근린생활시설 등 대다수 건축물이다. 인증을 받은 건축물은 ▲용적률 최대 15% 완화 ▲기반시설 기부채납률 최대 15% 완화(주택사업 기준) ▲신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원(예산범위 내) 등의 인센티브가 제공된다.


◆ LTV·DTI 규제 완화 종료 

주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화가 7월 종료된다. LTV·DTI 규제는 주택담보대출 한도액을 담보가치·상환능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하는 것이다. 지난 2014년 8월에 1년간 한시적으로 규제를 풀어 기존 50~70%를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 상향 조정했다. 일몰시기를 앞두고 2015년과 2016년 4월에 각각 한 차례씩 연장했다. 


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